A közjegyző segít – Az osztatlan közös tulajdon
- Budaörsi INFÓ
- 2019 június 17.
(Budaörs, 2019. június 17. – Budaörsi Infó) A közjegyző segít elnevezésű szakértői cikksorozatunk tovább folytatódik. Ezúttal az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatban kértük dr. Szécsényi-Nagy Kristóf közjegyző szakmai véleményét.
Dr. Szécsényi-Nagy Kristóf a Budaörsi Infónak elmondta, hogy Budaörsön és más környező településen is nagy probléma, hogy az ingatlanok jelentős része osztatlan közös tulajdonban áll. Ez azt jelenti, hogy egy azonos helyrajzi számú ingatlannak több, olykor több tucat tulajdonosa van, akik nem is feltétlenül családtagok.
Budaörsön ez leginkább a régi városközpontra jellemző: a telekalakítási és építési korlátozások miatt egy telken olykor 4-5 ház áll, melyek azonban – saját helyrajzi szám híján – nem minősülnek önálló ingatlannak.
A házakat külön családok használják, azonban az egész épület-komplexum a telekkel együtt egyetlen ingatlant alkot, melynek így sok tulajdonosa van.
Ez miért probléma?
“Bár az épületek a kialakult szokások szerint egy-egy személy vagy család kizárólagos használatában állnak, a jogi helyzet az, hogy az ingatlan minden egyes atomja közös, tulajdonjogilag tehát nem különülnek el az egyes épületek, minden mindenkié. Mivel a tényleges és a jogi helyzet eltérő, ez számos gondot okozhat.
Az egyik legfontosabb, hogy az ingatlan (-hányad) elidegenítésekor a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van, ami bonyolítja az eladást. Közös tulajdonban álló ingatlanok vásárlását a bankok sem színesen finanszírozzák. Emellett bár a vételkor a vevő tulajdoni hányadot szerez, annak mértéke általában köszönőviszonyban sem áll a ténylegesen használatába kerülő épület értékével.
Elképzelhető, hogy az egyik ¼ hányadnak egészen más a piaci értéke, mint a másiknak, mert ténylegesen más értékűek az épületek, amelyeket a tulajdoni hányadok rossz szóval jelképeznek. Mindemellett a közös tulajdon számos egyéb vita forrása lehet (kerthasználat, parkolóhasználat, költségek viselése, felújítás stb.), és a legtöbb kérdés csak egyhangúlag kezelhető.”
Mi lehet a megoldás?
“Az egyik kézenfekvő megoldás lehet ezeknek az ingatlanoknak a társasházzá alakítása. Ilyenkor minden lakás, illetve épület, épületrész ún. albetétesítve lesz, önálló helyrajzi számot kap, vagyis innentől kezdve önálló ingatlan lesz. A közös tulajdonban,
közös használatban maradó részek tekintetében pedig az alapító okirat és az SZMSZ szabályozhatja a tulajdonostársak viszonyait.
A társasházzá alakítás igen költséges jogi és műszaki procedúra, de ha mind műszakilag, mind jogilag megoldható, ez a legjobb megoldás.”
Ha nem létesül társasház, van-e más megoldás?
“Társasház-alapítás híján a fő problémák két párhuzamos módok kezelhetők. Az egyik kérdés az épületrészek értékének különbözőségéből adódó problémák kezelése: ha ugyanis valaki a közös telken álló általa használt házat megnöveli (ráépít egy emeletet), ezzel az egész közös ingatlan értékét növelte meg, és ilyenkor igényt tarthat a tulajdoni hányadok módosítására a többi tulajdonossal szemben.
Vagyis a tulajdoni hányadoknak a mértékét hozzá kéne igazítani a tényleges értékekhez, de ezt szinte soha nem végzik el, mert egyrészt szintén költséges (illetékfizetés is felmerülhet), másrészt minden egyes beruházásnál újból és újból felmerül. Ettől függetlenül főként családon belül mindenképpen célszerű ezt végig csinálni, különben öröklés során méltánytalan helyzetek alakulhatnak ki. (Pl. az egyik gyermek által a szülői házra épített emeletet a másik gyermek is megörökli).
A másik problémakör az ingatlanrészek (épületek, lakások, kert, parkoló stb.) használata. A közös tulajdonban álló ingatlan használatáról a feleknek közösen kell megállapodniuk.
Amíg nincs használati megállapodás a felek között, addig gyakorlatilag nincs olyan pl., hogy lekerekítek magamnak egy részt az udvarból. Ezeket a kérdéseket használati megállapodással lehet rendezni.”
Mire alkalmas a használati megállapodás?
“A használati megállapodásban a tulajdonosok azt szabályozzák, a közös ingatlanból ki melyik részt használhatja kizárólagosan, mely részek maradnak közös használatban, hogyan viselik a költségeket stb. Vagyis a legfontosabb vitás kérdéseket
tudja rendezni a gyakorlatban.
Ha el akarja adni valaki az ingatlanát, akkor ez a vevő számára sokkal biztosabb a helyzet: tudja, hogy a megvásárolandó tulajdoni hányad alapján mi az, amit kizárólag használhat. Emellett hitelképessé teszi az ingatlant a megállapodás: ha valaki bankhitelből akar ingatlant vásárolni, a bankok nem hiteleznek addig közös tulajdont, amíg nincs használati megállapodás.
Ezt a megállapodást minden tulajdonosnak alá kell írnia.
A használati megállapodás, a tulajdoni hányadokat ráépítés stb. folytán történő módosítását tartalmazó megállapodás és a társasházi alapító okirat közjegyzői okiratban vagy ügyvédi magánokiratban készíthető el.”
(Budaörsi Infó)
facebook:
0 Komment