Mi újság az ingatlanpiacon?

(Budaörs, 2021. május 30. – Budaörsi Infó/Kiszámoló) Sokan érdeklődtök folyamatosan, hogy halad a házvásárlás. Mivel elég sokakat érdekel a téma (nyilván nem konkrétan az én vásárlásom, hanem úgy általában az ingatlanpiac helyzete), gondoltam röviden összefoglalom az elmúlt félév történését a saját szemszögemből. Az én esetem elég kicsi része az ingatlanpiacnak és elég speciális is, mert van hol laknunk, így semmi nem sürgős, de talán hasznos lesz néhány embernek az aktuális információ.

A keresleti piac nem hogy csökkent volna, még inkább felpörgött, mindenki házat akar venni, néha úgy érzem, az emberek pánikszerűen vásárolnak.

Budaörsön és környékén érzésre az elmúlt fél évben 10-15%-ot mentek fel az árak, mindezt úgy, hogy a kínálat nem csak drága, de minden más szempontból is tragédia. (Az idei év első negyedévében országosan annyi ingatlant adtak el, amennyit még soha az elmúlt tíz évben.)

Teljesen felújítandó, 20-25 éves, minden szempontból teljesen átlagos házakért kérnek 150-170 millió forintot. (Nappali és három-négy szoba, méretben 140-200 négyzetméteres házak, jó esetben garázs is van. A telek mérete 600-700 négyzetméter.) A szebb, ‘nem tizenkettő-egy tucat’ házak pedig 200-220 milliónál kezdődnek.

Megnéztünk egy teljesen lepattant, a nyolcvanas években épült házat, amit 120 millióra tartanak. Olyan szinten felújítandó, hogy a falakon és a talán a tetőn kívül minden kuka. A belső felújításra kaptunk egy durván 220-250 ezer forint/négyzetméteres árat, ez 40-45 milliót jelent. (Más szakmabeli azt mondta, ennyiből akkor sem fog kijönni, ha nem esnek ki közben csontvázak a szekrényből.)

De ez csak a házon belüli munka és még ehhez is hozzá kell számolni a kazáncserét és a fűtés-korszerűsítést is, az is néhány millió pluszban. A ház szigetelése és vakolása (kőporos ház minden szigetelés nélkül, ráadásul még a porotherm tégla előtti időkből) másik minimum 6-7 millió, a negyvenéves repedezett beton felverése, térkövezés, a terasz burkolása, a kerítés, kertkapu és a többiek is minimum hasonló tétel.

A példa kedvéért burkolás munkadíja minimum hatezer forint négyzetmétere, de ez csak az alapár ám, mert minden másért is fizetni kell, szilozás (!!!) métere (!!) 400 Ft. (igen, amit csak ki kell nyomni a tubusból), hálózás 1500 Ft/nm, vízszigetelés másik 1500 Ft, lyukvágás 3.000 Ft/lyuk és így tovább. A villanyszerelő cirka másfél milliót kér, ennek harmada az anyagköltség. A törmeléket konténerenként 85 ezerért vinnék el.

Ezt a házat gatyába rázni kerítéssel, terasszal, szigeteléssel alsó hangon minimum 60 millió forint, ezt add hozzá a 120 milliós vételárhoz. (Ha a tetőt is cserélni kell, még dobj rá pár milliót.)

S akkor lesz egy nyolcvanas években épült, sok szempontból kompromisszumos, idejét múlt, bár felújított házad.

Semmi extra ám, nappali és négy szoba, picike konyha és még garázs sincs. A felhasznált anyagok, ajtók, stb is maximum középkategóriásak, a hőszigetelés alap 10 centiméteres.

Mikor lenne kész?

Májusban az összes szaki október-novembert mond, kivéve a kőműves, mert az januárt. Mivel falakat bontatnál, kénytelen vagy megvárni a kőművest, addig maximum a villanyszerelő tud dolgozni meg a gázos. (Fél éve megvettek egy házat mellettünk és semmi mozgás nincs ott azóta se. Eddig nem értettük, most már értjük: várják, hogy ráérjenek a szakik és elkezdjék a felújítást.)

Az alapanyag árai?

Csak idén eddig 60%-kal drágult a hőszigetelés, bőven duplájára emelkedett az összes vasáru, a faanyagra nem mernek rendelést felvenni, mert kétnaponta megy fel az ára. Nem engedik előre kifizetni a rendelést (ilyen se volt még!), mert mire meghozza a kamion a következő héten, már tuti, hogy drágább lesz. Márciusban még 90 ezer forint volt köbmétere a faanyagnak, most 150 ezer, nyárra 200 ezer forintra számítanak.

Tegnap beszéltem egy generálossal, a mai árakon 550 ezerért vállalná egy új ház építését. Errefelé a telkek most 60-65 millió forint (elképesztő ez is), egy bruttó 200 (cca nettó 150) négyzetméteres ház lenne telekkel együtt 170 millió, plusz az egyéb kiadás: kert, kerítés, tervezés, egyebek.

Ez is rengeteg, de még mindig olcsóbb, mint a negyvenéves, 120 milliós ház felújítása. S ez egyszerűen nevetséges. Ha egy negyvenéves, elavult ház felújítás után 20-30 millióval többe fog kerülni mint egy új építésű, személyesen neked tervezett modern ház, az egyértelmű jele, hogy mánia van a piacon és az emberek nem gondolkodnak, hanem csak vásárolnak, nehogy lemaradjanak valamiről.

(Egy új ház kulcsrakész árának 40-45%-a a szerkezetkész ár. A maradék költség a további munka, burkolás, festés, stb. Ha veszel egy felújítandó házat, ahol nem tartasz meg se ajtót, se burkolatot és az öreg villamoshálózatot is felújítod, akkor ennyivel érdemes számolni. Persze a felverés, bontás, sittszállítás még drágábbá teszi a felújítást. Gyorsan oda lyukadsz ki, hogy sokkal olcsóbb építtetni egy újat a mai árak mellett.)

Akárhány házat megnéztünk, mindenhol majdnem sírva fakadtunk. A legtöbb eladásra kínált házra egy fillért nem költöttek az elmúlt két évtizedben. Állítólag 2008-ban épült ház olyan állapotban volt, hogy azt gondoltuk, 15 évvel idősebb. De még a 160-170 millióért kínált házakat is teljesen fel kell újítani, mert minden legalább húszéves benne. Ennek költségét lásd feljebb és azt add hozzá ezekhez az árakhoz.

Teljesen mindegy, hogy negyvenéves burkolatot versz fel vagy “csak” huszonöt éveset, negyvenéves vezetékeket cserélsz, vagy “csak” elöregedett húszéveset.

De ha nem 20 éves ház, akkor újépítésű, csak éppen vizesedik a fal. De semmi baj, mondta a tulaj, mert a kivitelező ígérte, hogy hamarosan kiküldi a festőket(!!!!), hiszen még garanciális a hiba. Köszi, ha a festő lefesti a falat, hogy két hónapig ne látszódjon a vizesedés, akkor minden rendben lesz…

Ilyen árak mellett inkább bérelni kellene?

Budaörs, Törökbálint, Diósd, XXII. kerületben összesen van 11 olyan ház kiadó, ami 700 ezer forintnál olcsóbb havonta, 120 négyzetméternél nagyobb és erős kompromisszummal be is költöznénk.

A gond az, hogy tudjuk, hogy ebből a 11 házból minimum kilencet közben eladásra is hirdetnek, vagyis lehet, hogy két hónap múlva mehetsz, amerre látsz.

S akkor még mindig egy lelakott házad van ennyi pénzért is, ahol nem fogod felújítani a fürdőt a saját pénzedből, de a tulaj se lesz erre hajlandó. Aztán a gyerekek, kutya a kertben, mindjárt kizáró ok a 11 ház legalább felénél.

Itt tartunk most, gyakorlatilag ugyanott, mint fél éve, csak közben mindennek feljebb ment az ára. Nem tudom, hogy lesz, de szerencsére van hol laknunk.

Ez a helyzet errefelé.

(Persze, el lehetne költözni bárhová máshová, de nem opció, itt vannak az idős szülők (az egyik majdnem 90 éves), akik nem hajlandóak költözni és a gyerekek is ide járnak iskolába. Igen, tudom, Nagytarcsán palotát vennénk medencével ennél kevesebb pénzből, Dunaújvárosban meg aztán pláne, de nem tudunk költözni.

S mivel van hol lakni, csak kicsit szűkös, nem fogok elköltözni a világ végére, hogy ott másként legyen rossz lakni, mert mondjuk naponta ülhetnék a dugóban kétszer és még fizessek is érte százmilliót. Ha menni kellene és mindenképp venni kellene valamit, akkor természetesen elfelejteném Budaörsöt, sőt a környékét is és valószínűleg a házat is és egy vidéki lakásban gondolkodnék, de szerencsére nem ez a helyzet. Tudom, speciális helyzetben vagyunk, de nem is rólam szól a bejegyzés, ez csak egy szűk piaci helyzetjelentés belülről nézve.)

Mivel ez egy szűk szegmense a piacnak, megköszönjük, ha te is leírod a te tapasztalataidat a hozzászólásokban, akár veszel, akár eladsz, akár építesz. Előre is köszönjük.

(Budaörsi Infó/Kiszámoló)

facebook:

0 Komment