A közjegyző segít – A bérleti szerződések és buktatóik

(Budaörs, 2019. október 21. – Budaörsi Infó) A közjegyző segít elnevezésű szakértői cikksorozatunk tovább folytatódik. Ezúttal bérleti szerződésekkel kapcsolatban kértük dr. Szécsényi-Nagy Kristóf közjegyző szakmai véleményét.

 
Dr. Szécsényi-Nagy Kristóf a Budaörsi Infónak elmondta, hogy a tanév kezdetével ismét fellendült az albérlet piac. Főleg az egyetemisták és a vidékről érkező fiatal tanulók és munkavállalók azok leginkább keresnek bérelni való ingatlant Budaörsön és környékén. Az ezzel kapcsolatos tudnivalókat érdemes újból áttekinteni.

„Munkám során nagyon sok esetben találkozom ilyen típusú ügyletekkel, így nagy rálátásom van az ezzel kapcsolatban felmerülő problémákra. Nagyon fontos hogy ingatlant ne adjunk úgy ki, hogy nem kötünk szerződést a bérlővel, és lehetőleg ezeket a bérleti szerződéseket ne pusztán az internetről letöltött mintán, vagy a szomszédtól kölcsön kapott tervezet alapján készítsük el.

Ezek a minták általában egy–egy konkrét ügyletre vonatkoznak, amikre jók is, de nem biztos, hogy ugyanaz a kabát jó az óriásra is ami a törpére jó volt. Minden egyes ügyben vannak olyan körülmények, ami miatt egyedi megállapodásra van szükség.”

Milyen problémák lehetnek?

„Sokszor látok olyat esetet, hogy egy olyan mintát használnak fel a felek, ami adott esetben egy határozott esetű szerződésre vonatkozik, de megpróbálják átírni határozatlan idejűre. Az egyik mondatban átírják, de máshol nem, például ahol a különböző jogkövetkezmények levonása történik felmondás, egyéb szabályok ott ezt már nem vezetik végig. Nem ütköznek bele a határozott vagy határozatlan kifejezésbe, és emiatt érvénytelen lehet a szerződés. Hasonló problémák szoktak lenni azzal is, hogy a szerződés megszüntetése után milyen jogkövetkezményeket írnak elő arra, hogyha tovább marad az ingatlanban a bérlő, illetve birtokbaadás felmondás közlésének a szabályai fizetési felszólításokra vonatkozó szabályai a lakástörvényekkel ellentétesen kerülnek ezekbe a szerződésekbe.”

Mit tehetünk, hogy érvényes legyen a szerződésünk?

„Hogy ne kerüljön sor arra, hogy a bíróság egy-két év után kimondja, hogy nem érvényes a szerződés, ezért célszerű a bérleti szerződést közokiratba foglaltatni. A bérleti szerződés közokiratba foglalása esetén, valamennyi fizetési kötelezettség, lakbér, rezsi, használati díjak, kamatok illetve maga a kiköltözés is végrehajtható. Ilyen értelemben maximális biztonságot ad a bérbeadó és a bérlő részére is.”

Kinek adjuk bérbe az ingatlant?

„Fontos tudni, hogy ha van közokiratunk, akkor is egy kiköltözés kikényszerítése beleütközhet például a kilakoltatási moratórium szabályaiba. Eszerint november eleje és április vége között nem lehet kilakoltatást végrehajtani, kivéve akkor, ha az adott személynek van saját vagy közeli hozzátartozója jogcímén használható lakóingatlana.
Abban az esetben, ha egy másik településről jövő ember vesz ki Budaörsön lakást, de neki eredeti lakóhelyén van lakóingatlana, akkor rá nem vonatkozik a kilakoltatás moratóriuma. Szintén nem vonatkozik olyan személyre, akinek a közeli hozzátartozójának van lakása. Csak azokra vonatkozik, akik tényleg az utcára kerülnének. Ezek a kérdéseket fontos tisztázni.”

Jelent bármilyen hátrányt, hogyha a bérlőnek kisgyermeke van?

„Önmagában az, hogy a bérlőnek kisgyermeke van ez semmilyen kockázatot nem jelent a bérbeadó részére. A gyermekre is ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint a bérlőre és köteles ő is elhagyni az ingatlant amennyiben megszűnik a szerződés.”

Bérlőként mire fontos odafigyelni?

„Először is meg kell tudni, hogy a kiadott nincs-e zálogjog. A végrehajtás alatt álló ingatlan esetén számítania kell arra a bérlőnek, hogy bármikor kidobhatják, még akkor is, ha mindent a szerződése szerint teljesített. Ha elárverezik az ingatlant, akkor a bérlő szintén az utcára kerül. Fontos tudni, hogy a bérbe venni kívánt ingatlanon van-e bankhitel. Ez önmagában nem zárja ki a bérbeadást. Ugyanakkor bizonyos esetekben a zálogkötelezett nem adhatja ki az ingatlant. Ebben az esetben a bank felmondhatja a szerződést.

Itt érdemes rákérdezni a bérbeadnónál, hogy a szerződése nem zárja-e ki a bérbeadást. Ezzel kapcsolatban szintén fontos lehet, hogyha bedől a hitel, akkor is számítani kell arra a bérlőnek, hogy el kell hagynia az ingatlant. Szintén fontos kérdés, hogy ki kivel szerződik. Ha van haszonélvező az ingatlanban, akkor őt illeti meg a bérbeadás joga. Előzetesen meg kell kérdeznie a tulajdonost hogy kiszeretné-e ő venni, vagyis előbérleti joga van.

Előfordul olyan eset, hogy mégis a tulajdonos adja bérbe az ingatlant, ilyenkor a haszonélvező írásos hozzájárulására van szükség.
Házastársak közös tulajdonában lévő ingatlannál pedig mindkét házastársnak kell a beleegyezése. Ha több tulajdonos van és csak az egyik adja ki, akkor a többi tulajdonostól is kell írásos engedély.”

Ha bérbe adnának, vagy kivennének egy albérletet, minden esetben forduljanak szakemberhez, mert könnyen előfordulhat, hogy egy nem megfelelően megírt szerződésnek köszönhetően megszüntetik a szerződésüket, és fedél nélkül maradnak, vagy bérbe adó estében, hogy fizetés nélkül távozik, vagy nem is távozik a bérlő. A közjegyzői okirat megoldhatja ezeket a problémákat.

(Budaörsi Infó)

facebook:

0 Komment